Att räkna ut hyran för en bostadsrätt är enklare än många tror. Lagen om uthyrning av egen bostad bygger på en tydlig modell: bostadens kapitalkostnad plus driftskostnaden. Här visar vi hur du räknar steg för steg, med ett exempel du kan följa med din egen bostad.
Formeln
Hyran får inte vara påtagligt högre än:
Kapitalkostnad + driftskostnad (+ eventuellt tillägg för möbler)
- Kapitalkostnad = bostadens marknadsvärde × en skälig avkastningsränta, delat med tolv för att få en månadskostnad.
- Driftskostnad = månadsavgiften till föreningen samt kostnader som ingår i hyran, till exempel el och bredband.
- Möbeltillägg = ett påslag när bostaden hyrs ut möblerad.
Steg 1: Bedöm marknadsvärdet
Utgå från vad bostaden skulle säljas för i dag, inte vad du betalade. Jämför med slutpriser på liknande lägenheter i samma område. Har du köpt nyligen kan köpeskillingen vara en bra utgångspunkt.
Steg 2: Välj en skälig avkastningsränta
Lagen anger ingen exakt ränta. Sveriges Domstolar anger som riktmärke ett par procentenheter över Riksbankens referensränta, och räntan ska spegla en längre period snarare än tillfälliga svängningar. Det är alltså inte räntan på ditt bolån som avgör. Om du har lån eller inte saknar betydelse.
Steg 3: Lägg till driftskostnaderna
Ta med månadsavgiften och de kostnader du betalar och som ingår i hyran, till exempel el, bredband och eventuellt kabel-tv. Kostnader som hyresgästen betalar själv ska inte räknas in.
Steg 4: Lägg till möblerna
Hyr du ut möblerat får du ta betalt för möbler och utrustning. Påslaget är normalt större för en fullt möblerad bostad än för en delvis möblerad, och det bör stå i rimlig proportion till vad som faktiskt ingår. Läs mer i Hyra ut möblerat.
Räkneexempel
Exemplet är förenklat och avkastningsräntan är ett antagande. Den ränta som hyresnämnden utgår från kan vara en annan.
En tvåa i innerstaden med ett marknadsvärde på 5 000 000 kronor och en månadsavgift på 3 500 kronor, uthyrd fullt möblerad med el och bredband inkluderat:
- Kapitalkostnad: 5 000 000 × 3 % = 150 000 kronor per år, eller 12 500 kronor i månaden
- Månadsavgift: 3 500 kronor
- El och bredband: 600 kronor
- Summa kostnadshyra: 16 600 kronor i månaden
- Till det kommer ett skäligt tillägg för möblerna.
Byter du ut talen mot din egen bostads värde och avgift får du en första bild av var den lagliga nivån ligger. Sedan återstår frågan om marknaden betalar den nivån, och den är minst lika viktig. Läs mer i Vad kan jag få i hyra för min lägenhet?
Vad betyder ”påtagligt högre”?
Lagen säger att hyran inte får vara påtagligt högre än kostnaderna. Det ger ett visst utrymme över den exakta summan, men inget stort. En hyra som ligger tydligt över kostnadsnivån riskerar att sänkas.
Om hyresgästen vill pröva hyran
Både du och hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar hyresvillkoren. Först ska den som vill ha en ändring skriftligen be den andra parten om det. Kommer ni inte överens kan nämnden pröva villkoren och sätta en skälig hyra. En hyra som redan har avtalats kan inte höjas genom en sådan prövning.
Räkna snabbare med hyreskalkylatorn
Vill du inte räkna själv? Vår hyreskalkylator ger dig en uppskattning på under en minut, baserad på bostäder som Victory Stockholm har förmedlat. När du vill gå vidare tar vi fram ett exakt hyresförslag för din bostad.
Vanliga frågor
Kan jag räkna med mitt bolån?
Nej. Kapitalkostnaden räknas på marknadsvärdet, inte på dina faktiska räntekostnader.
Vilken ränta ska jag använda?
Det finns ingen fast siffra i lagen. Sveriges Domstolar anger som riktmärke ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.
Får jag höja hyran under avtalstiden?
Bara om det har avtalats. Hyresnämnden kan inte höja en hyra som parterna redan har kommit överens om.
Gäller samma regler för villa och radhus?
Ja. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut ett hus du äger.
Hur beskattas hyran?
Hyresintäkterna beskattas som kapitalinkomst efter avdrag. Läs mer i Skatt när du hyr ut din bostadsrätt.
Räkna fram din hyra: Till hyreskalkylatorn
Källor: Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad; Sveriges Domstolar, Hyra ut egen bostad. Artikeln är allmän information och ersätter inte rådgivning i ditt enskilda fall.
Senast uppdaterad 26 oktober 2026 · Granskad av Victor Magnusson, mäklare och grundare av Victory Stockholm
