Funderar du på att hyra ut din lägenhet eller bostadsrätt i Stockholm? Här går vi igenom vad som gäller för tillstånd, hyra och kontrakt, samt vad den nya lagen som börjar gälla den 1 juli 2026 betyder för dig som hyresvärd.
Att hyra ut sin bostad är ett stort beslut. För många handlar det om ett jobb utomlands, ett studieår på annan ort eller helt enkelt en möjlighet att få extra inkomster från en bostad som annars står tom under en period. Andra hyr ut för att de själva ska flytta till en annan stadsdel en tid och vill ha kvar sin bostad när de kommer tillbaka. Oavsett anledning finns det några saker värda att känna till innan du sätter upp annonsen. Här reder vi ut det viktigaste, från tillstånd och hyra till kontrakt och försäkring.
Nya regler från 1 juli 2026: vad har ändrats?
Just den här sommaren är ett bra tillfälle att prata om reglerna, eftersom en ny privatuthyrningslag träder i kraft i dag. Lagen ersätter den gamla lagen om uthyrning av egen bostad och gör regelverket tydligare för både hyresvärd och hyresgäst.
Den största förändringen är att lagen nu kan omfatta upp till två uthyrda bostäder per person, mot tidigare bara en. Tidigare uthyrningsperioder ska heller inte längre räknas som ett skäl i sig för en bostadsrättsförening att neka en förlängd andrahandsuthyrning, så länge det ursprungliga skälet fortfarande gäller. Det innebär att du som redan hyrt ut din bostadsrätt i ett par år har större chans att få fortsätta göra det, förutsatt att din situation är oförändrad.
Det som inte har ändrats är att du fortfarande behöver giltiga skäl för att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, och att din bostadsrättsförenings styrelse fortfarande ska godkänna uthyrningen.
Du behöver tillstånd innan du hyr ut
Det första steget är alltid att säkerställa att du har rätt att hyra ut. Äger du en bostadsrätt krävs godkännande från föreningens styrelse. Vanliga och godtagbara skäl är arbete eller studier på annan ort, provsamboende, vård av anhörig eller att bostaden av något skäl är svår att sälja. Om styrelsen säger nej går det att vända sig till hyresnämnden för att få frågan prövad, men det är alltid smidigare att ha föreningen med sig från början.
Hyr du en hyresrätt är det din hyresvärd som ska godkänna en andrahandsuthyrning, och tillstånd ges normalt för sex till tolv månader i taget. Bor du i villa eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen direkt, utan krav på tillstånd från någon förening.
Sätt en hyra som är skälig, inte bara hög
En vanlig missuppfattning är att man kan sätta vilken hyra man vill för sin egen bostad. Så är det inte. Hyran ska vara skälig och baseras på dina faktiska kostnader, inte på vad marknaden i stunden är beredd att betala.
För en bostadsrätt räknas hyran fram genom att lägga ihop kapitalkostnaden, en uppskattad kostnad baserad på bostadens marknadsvärde och en rimlig ränta, med driftskostnaderna, som avgift till föreningen samt el och bredband. Hyrs bostaden ut möblerad får du lägga på ytterligare ett belopp för möbelslitage, i regel upp till femton procent av hyran.
Ett konkret exempel: en trerumslägenhet på Östermalm värderad till tio miljoner kronor med en månadsavgift på 5 000 kronor ger en kapitalkostnad på ungefär 33 000 kronor i månaden. Lägg till avgiften och du landar på en hyra strax under 40 000 kronor omöblerad, och något högre om lägenheten hyrs ut möblerad. Sätter du en hyra som senare bedöms för hög riskerar du att bli återbetalningsskyldig till din hyresgäst, så det lönar sig att räkna rätt från start.
Skriv ett tydligt hyresavtal
Ett skriftligt hyresavtal är inte alltid ett lagkrav, men det är den enskilt viktigaste åtgärden för att undvika missförstånd längre fram. Avtalet bör reglera hyrestid, hyra, vad som ingår, uppsägningstid och hur en eventuell deposition hanteras.
Om avtalet gäller på obestämd tid har hyresgästen en månads uppsägningstid, medan du som hyresvärd behöver ge tre månader. Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inte besittningsskydd, vilket betyder att hen inte automatiskt har rätt att bo kvar när avtalet löper ut. Det gör privatuthyrning betydligt tryggare för dig som hyresvärd jämfört med ett vanligt förstahandskontrakt, men uppsägningen måste fortfarande ske korrekt och i tid.
Möblerat eller omöblerat
Många som hyr ut i Stockholm väljer att hyra ut möblerat, särskilt till expats och företagskunder som ofta bara ska bo i staden ett år eller två och söker en färdig företagsbostad snarare än en tom lägenhet. Oavsett vad du väljer är en inventarielista och en besiktningsrapport något vi alltid rekommenderar. Gå igenom bostaden tillsammans med hyresgästen innan inflyttning, notera befintliga skador och ta gärna bilder. Det skyddar er båda och gör hela processen betydligt smidigare vid utflytt.
Glöm inte försäkringen
Som bostadsrättshavare behöver du behålla ditt bostadsrättstillägg i hemförsäkringen även under uthyrningsperioden, eftersom du fortfarande ansvarar för det inre underhållet av lägenheten. Kontrollera också att din försäkring gäller fullt ut när du själv inte bor i bostaden. Din hyresgäst bör i sin tur ha en egen hemförsäkring, som täcker hens egna saker och skyddar vid en eventuell skada.
Kom ihåg skatten
Hyr du ut din bostadsrätt privat beskattas hyresinkomsten som kapitalinkomst, med 30 procent skatt på den beskattningsbara vinsten. Du får dock göra avdrag innan skatten räknas ut: ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år samt avdrag för den del av föreningsavgiften som avser uthyrningsperioden. Kom ihåg att du själv ansvarar för att redovisa inkomsten i din deklaration.
Hitta rätt hyresgäst
Den enskilt viktigaste faktorn för en lugn och trygg uthyrning är vem du hyr ut till. Be om en kreditupplysning, kontrollera anställning och inkomst, och fråga gärna efter referenser från en tidigare hyresvärd. Många som vill hitta bostad i en attraktiv stadsdel som Östermalm, Vasastan, Kungsholmen eller Djursholm är just expats och företag som söker en trygg, färdig lösning, vilket gör att en välskött och rätt prissatt bostad ofta hyrs ut snabbt.
Vanliga frågor om att hyra ut sin bostad
Behöver jag tillstånd för att hyra ut min bostadsrätt?
Ja. Du behöver godkännande från din bostadsrättsförenings styrelse. Säger styrelsen nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Hur mycket får jag hyra ut för?
Hyran ska vara skälig och baseras på dina kostnader, inte på marknadsläget. Den räknas fram utifrån kapitalkostnad och driftskostnader, med ett möjligt påslag om bostaden hyrs ut möblerad.
Har hyresgästen rätt att bo kvar när avtalet går ut?
Nej, inte enligt privatuthyrningslagen. Hyresgästen har inget besittningsskydd, vilket gör privatuthyrning tryggare för dig som hyresvärd.
Kan jag hyra ut mer än en bostad?
Från och med den 1 juli 2026 kan privatuthyrningslagen omfatta upp till två bostäder per person, mot tidigare bara en.
Därför väljer många att hyra ut med hjälp av oss på Victory Stockholm
Att hyra ut en bostad i Stockholm rätt handlar om många små detaljer som tillsammans avgör om upplevelsen blir trygg eller stressig. Vi på Victory Stockholm arbetar med hela processen: från att sätta rätt hyra och hitta en seriös hyresgäst till att upprätta korrekta avtal, göra besiktning och sköta kontakten under hela hyresperioden.
Hyra ut lägenhet i Stockholm
Vi hjälper ägare att hyra ut lägenhet i Stockholms mest attraktiva stadsdelar, från bostadsuthyrning på Östermalm och hyreslägenheter i Vasastan till att bo i Kungsholmen eller Djursholm. Bostadsuthyrning i dessa områden efterfrågas ofta av expats och företag som vill flytta till Stockholm för en period och redan från start söker en trygg, väl förvaltad bostad.
Går du i tankarna att att hyra ut din bostad? Kontakt gärna oss så hjälper vi dig hitta den perfekta hyresgästen: https://victorystockholm.se/uthyrning
